Attualità
Mercato immobiliare: la maggioranza degli acquisti con mutui HLTV avviene sotto la perizia
di Redazione
Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare segnali chiari: gran parte delle abitazioni acquistate con mutui ad alto loan-to-value (HLTV), ossia finanziamenti che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile, viene comprata a un prezzo inferiore rispetto alla valutazione ufficiale del perito. Secondo l’Osservatorio Qualis Credit Risk, nel periodo 2023-2025 ben il 74% di queste operazioni si colloca al di sotto della stima professionale. Il report, evidenziato dal portale idealista, mette a confronto due parametri fondamentali per la concessione dei mutui: il prezzo reale di compravendita e la valutazione tecnica. Poiché le banche erogano l’importo massimo finanziabile sulla base del valore più basso tra i due, lo scostamento diventa un indicatore chiave delle dinamiche di mercato, influenzate non solo da fattori economici e territoriali, ma anche da trend più recenti come i flussi migratori interni e l’attenzione crescente alla sostenibilità energetica degli immobili, tra “green” e “brown”. Negli ultimi tre anni, il differenziale tra prezzo e valutazione si è progressivamente ridotto: per il mercato nel complesso si passa da un -8,5% al -7,3%, mentre per le operazioni HLTV lo scarto scende dal -6,8% al -5,7%. Rimane quindi costante il divario medio tra mercato generale e segmenti ad alto finanziamento, oscillante tra l’1,6% e l’1,7%.
Le variazioni territoriali, tuttavia, sono significative. Nel primo semestre 2025, al di fuori dei capoluoghi regionali, il prezzo medio di acquisto si attesta a -6,7% rispetto alla perizia, contro il -4,6% delle città principali. Il Sud Italia mostra uno scostamento ancora più accentuato: -7,8% nei comuni minori e -5,5% nei centri principali. Tra le città, il calo maggiore si osserva a Perugia (-10,1%), seguita da Napoli e Cagliari (-9,0%), mentre Trento evidenzia un gap limitato al -1,5%. A livello regionale, la Valle d’Aosta e la Basilicata registrano le riduzioni più marcate (-10,4% e -10,1%), mentre Trentino-Alto Adige e Veneto si distinguono per maggiore stabilità, con valori attorno al -4,8%. Interessante notare come solo nel 4% dei casi il prezzo di acquisto superi la valutazione. Questa tendenza riguarda principalmente territori economicamente vivaci come la Lombardia, dove il 42,4% di tali operazioni si concentra, e il Lazio (11,2%). Qui, i flussi migratori legati a lavoro e istruzione sostengono la domanda, determinando una pressione al rialzo sul mercato immobiliare.