Il mattone commerciale italiano si prende la sua rivincita e archivia definitivamente gli anni bui dell'incertezza registrando un boom senza precedenti che, nel 2025, ha portato il comparto retail al vertice del mercato immobiliare nazionale, affermandosi come la prima asset class per volumi di investimento e segnando un nuovo massimo storico assoluto. È quanto emerge con forza dalla terza edizione dell’EY Retail Property Investments Barometer, realizzata in collaborazione con il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC), che fotografa un sentiment di mercato straordinariamente positivo e destinato a rafforzarsi nei prossimi dodici mesi.
La fiducia degli investitori è tornata ai massimi livelli, con il 94% degli operatori che esprime una percezione positiva o neutrale sul futuro del settore, un ottimismo che non rimane sulla carta ma si traduce in imponenti impegni finanziari reali: la metà degli investitori prevede infatti di destinare al settore oltre 100 milioni di euro nel 2026, con un impressionante 32% pronto a superare la soglia dei 200 milioni di euro.
Alla base di questo risorgimento vi sono fondamentali di bilancio di straordinaria solidità, poiché il 2025 ha rappresentato un anno di svolta per le performance operative, con il 97% degli intervistati che ha registrato risultati stabili o in crescita nei propri asset (in netto miglioramento rispetto all’80% del 2024) e ben il 45% che ha messo a segno incrementi superiori al 5%.
Questi risultati eccellenti sono il frutto di un aumento dei canoni di locazione trainato da profondi interventi di riqualificazione, da maggiori livelli di occupancy e da un ripensamento strategico degli spazi e del tenant mix, fattori che hanno favorito l'ingresso di nuovi brand e rafforzato la spinta verso una digitalizzazione per la quale si prevedono budget fino a 20 milioni di euro per singolo operatore.
Come ha sottolineato Marco Daviddi (nella foto), Managing Partner di EY-Parthenon in Italia, il comparto ha superato tutte le altre asset class segnalando una dinamica di forte ripresa in cui cresce la propensione alla rotazione dei portafogli, specialmente sui centri commerciali, grazie a una gestione degli asset che ha saputo rinnovarsi confermando il retail come una delle classi d'investimento più attrattive.
Le sue parole hanno trovato immediata conferma nelle dichiarazioni di Roberto Zoia, Presidente del CNCC, per il quale questi numeri non sono frutto del caso ma il dividendo di una visione di lungo periodo focalizzata su digitalizzazione, efficienza energetica e nuove formule di co-marketing tra proprietari (landlord) e affittuari (tenant) per attrarre il consumatore moderno, consolidando così l'attrattività del comparto per i nuovi investimenti.
Sul fronte delle strategie finanziarie, il Barometer evidenzia per il 2026 un netto orientamento verso prodotti income-generating, con una polarizzazione del mercato tra asset core/core+, apprezzati per la stabilità dei flussi e rendimenti a singola cifra, e asset opportunistici in grado di garantire ritorni a doppia cifra; in questo scenario, i centri commerciali emergono come il segmento più dinamico e destinato a guidare le acquisizioni a scapito delle dismissioni.
Un fermento che trova sponda anche nel sistema bancario che, pur mantenendo un approccio prudente e selettivo orientato a strategie conservative e tassi stabili, mostra chiari segnali di apertura nell'erogazione di nuova finanza, configurando un 2026 in cui la combinazione di performance in crescita, nuovi capitali e accesso al credito permetterà al retail di riaffermarsi definitivamente come il vero motore trainante del real estate italiano.