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Condomini, la riforma che cambia le regole, stop al contante, amministratori laureati e per i morosi pagano tutti
Redazione
Arriva alla Camera una riforma destinata a incidere profondamente sulla vita di milioni di condomini italiani. È il disegno di legge AC 2692, promosso da Fratelli d’Italia e presentato ufficialmente ieri a Roma, a prima firma della deputata Elisabetta Gardini e sottoscritto da altri dieci parlamentari. Un testo articolato in 17 articoli che punta a riscrivere parti significative della disciplina condominiale, introducendo requisiti più stringenti per le professioni coinvolte, nuove regole sulla gestione finanziaria e una stretta sulla responsabilità contabile e sulla sicurezza degli edifici.
Condomini, la riforma che cambia le regole
Il cuore della proposta è la professionalizzazione dell’amministratore di condominio. Il ddl supera l’attuale requisito del diploma di scuola secondaria, imponendo l’obbligo di una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche. Una scelta motivata dai promotori con la necessità di archiviare definitivamente la figura, definita “ormai anacronistica”, del condomino-amministratore privo di adeguata formazione, che continua a gestire patrimoni immobiliari complessi con rilevanti responsabilità civili e penali. A garanzia del sistema, viene istituito presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy un albo ufficiale sia per gli amministratori sia per i revisori condominiali, con il Mimit incaricato di verificare il possesso dei requisiti professionali.
Accanto alla riforma delle professioni, il disegno di legge introduce una netta svolta sul fronte della trasparenza finanziaria. Tutti i pagamenti, in entrata e in uscita, dovranno transitare obbligatoriamente su un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, sancendo di fatto la fine dei pagamenti in contanti. Una misura che mira a ridurre le contestazioni sui rendiconti, uno dei principali terreni di scontro nei tribunali, secondo il testo, infatti, il 35% del contenzioso civile in Italia riguarda controversie condominiali, con un peso crescente delle impugnazioni dei bilanci e delle azioni di recupero delle quote non versate.
Proprio sul tema della morosità il ddl introduce una delle norme più controverse. In caso di mancato pagamento da parte di uno o più condòmini, i creditori potranno agire direttamente sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale per l’intero credito vantato. Solo in via sussidiaria si procederà nei confronti dei singoli morosi. Qualora l’escussione di questi ultimi risulti infruttuosa, i creditori potranno rivalersi anche sui condòmini in regola con i pagamenti, che risponderanno in proporzione alla propria quota millesimale, salvo poi esercitare azione di regresso nei confronti dei morosi. Una previsione che rafforza la tutela dei fornitori ma che, allo stesso tempo, rischia di scaricare sui cittadini virtuosi il peso delle insolvenze altrui.
Per i condomini di maggiori dimensioni, in particolare quelli con più di 20 unità, il disegno di legge introduce inoltre l’obbligo di nominare un revisore condominiale certificato, terzo e indipendente, incaricato di verificare la contabilità e certificare il rendiconto redatto dall’amministratore. L’incarico avrà durata biennale e non sarà rinnovabile tacitamente. In caso di inerzia dell’assemblea, la nomina potrà essere disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di un singolo condomino. Una novità che rafforza i controlli ma che, inevitabilmente, comporta costi aggiuntivi.
Il testo interviene anche sul fronte della sicurezza degli edifici, attribuendo all’amministratore poteri più incisivi per disporre gli interventi necessari alla messa a norma degli impianti comuni. Ciò al fine di correggere una distorsione ormai evidente, oggi, infatti, l’amministratore rischia procedimenti penali anche quando non dispone degli strumenti concreti per prevenire o rimuovere situazioni di pericolo. La riforma non alleggerisce le responsabilità, ma tenta di renderle coerenti con poteri effettivi di intervento.
Non mancano le polemiche. Le associazioni di categoria, in particolare l’Anammi, hanno espresso forti perplessità. Secondo il presidente Giuseppe Bica, l’introduzione di una seconda figura professionale nella gestione contabile e l’obbligo di revisione dei bilanci renderanno l’amministrazione condominiale ancora più onerosa, in un contesto già segnato da un aumento della morosità stimato intorno al 20%. Costi che, avverte l’associazione, finiranno per ricadere su condòmini e professionisti, senza risolvere alla radice i problemi strutturali della gestione degli edifici.
Consapevole delle criticità, Elisabetta Gardini ha definito il ddl un testo “aperto” e ha annunciato l’avvio di tavoli tecnici con professioni e associazioni di settore per migliorarne i contenuti nel corso dell’iter parlamentare. Resta il fatto che, a tredici anni dalla precedente riforma del condominio, la proposta segna un cambio di passo, con più regole, più controlli, più professionalità. E, probabilmente, anche più costi.